Sans PPT, l'administration peut le faire à vos frais
Données à jour au 09/2026 · réglementation susceptible d'évoluer
Deux obligations de copropriété sont entrées en vigueur sans faire de bruit dans les petits immeubles : le projet de plan pluriannuel de travaux au 1er janvier 2025, le DPE collectif au 1er janvier 2026. Aucune des deux n'est assortie d'une amende, ce qui explique le silence. Aucune des deux n'est sans conséquence non plus.
Deux calendriers, tous échus
Les deux obligations viennent de la même loi et suivent la même logique : les grandes copropriétés d'abord, les petites en dernier. Les propriétaires des grandes ont été prévenus par leur syndic il y a trois ans. Les autres, souvent, ne l'ont jamais été.
| Taille de la copropriété | Projet de PPT | DPE collectif |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 | 1er janvier 2024 |
| De 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 | 1er janvier 2025 |
| 50 lots au plus | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2026 |
Plus de 200 lots
- Projet de PPT
- 1er janvier 2023
- DPE collectif
- 1er janvier 2024
De 51 à 200 lots
- Projet de PPT
- 1er janvier 2024
- DPE collectif
- 1er janvier 2025
50 lots au plus
- Projet de PPT
- 1er janvier 2025
- DPE collectif
- 1er janvier 2026
Les deux obligations ne se déclenchent pas sur le même critère, et c'est une source d'erreur fréquente. Le PPT part de la réception des travaux de construction, quinze ans plus tôt. Le DPE collectif part de la date de dépôt du permis de construire, avec un seuil fixe au 1er janvier 2013. Une résidence des années 1990 relève des deux. Un immeuble livré en 2015 ne relève ni de l'un ni de l'autre : son permis est postérieur au seuil, et ses quinze ans ne seront pas écoulés avant 2030.
Le projet de PPT n'est pas une liste de vœux
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 est précis sur son contenu. Le projet doit comporter quatre éléments, et le quatrième est celui qu'on oublie le plus souvent.
- 1
La liste des travaux nécessaires
Pas les travaux souhaitables : ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
- 2
Une estimation du niveau de performance atteint
Le projet doit dire ce que les travaux proposés font gagner en performance énergétique. C'est ce point qui rend le document dépendant d'une modélisation thermique, et non d'un simple relevé d'état.
- 3
Une estimation du coût et un ordre de priorité
Chaque poste est chiffré et hiérarchisé. Un plan qui met tout sur le même plan ne remplit pas sa fonction : il ne permet pas d'arbitrer.
- 4
Un échéancier sur dix ans
Le plan est décennal et s'actualise tous les dix ans. Les travaux adoptés et leur calendrier sont ensuite intégrés au carnet d'entretien de l'immeuble.
Le projet est élaboré par un professionnel disposant des compétences fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, indépendant du syndic. Le syndic, lui, a l'obligation de l'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit son élaboration.
Ce que l'administration peut faire à votre place
C'est la disposition la moins commentée de l'article 14-2, et la seule qui ait une conséquence financière directe. Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l'autorité administrative peut demander au syndic la transmission du plan pluriannuel de travaux adopté.
À défaut de transmission du plan dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
Deux choses méritent d'être soulignées. La première : le déclencheur n'est pas un contrôle systématique, mais une procédure de police du bâtiment — un signalement, un désordre, un sinistre. La seconde : la sanction n'est pas une amende, c'est une prestation imposée et facturée. Une copropriété qui a repoussé la dépense pour des raisons de trésorerie la subit alors sans en avoir choisi ni le prestataire ni le périmètre.
L'autre conséquence : la vente d'un lot
L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation liste les documents à remettre à l'acquéreur d'un lot de copropriété au plus tard à la signature de la promesse de vente. Y figurent le carnet d'entretien de l'immeuble, les conclusions du diagnostic technique global lorsqu'il existe, et le plan pluriannuel de travaux — ou, à défaut, son projet.
Un dossier incomplet ne bloque pas la vente, mais il retarde le point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur, qui ne court qu'à compter de la remise effective des documents. Autrement dit : l'absence de PPT ne coûte rien à la copropriété tant que personne ne vend, et coûte du temps à chaque vendeur dès que quelqu'un vend.
Le DPE collectif : un document de bâtiment, pas un substitut
L'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation impose le DPE à l'échelle du bâtiment, et non du logement. Il se renouvelle ou se met à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 établit que le bâtiment relève de la classe A, B ou C.
L'intérêt du DPE collectif est ailleurs : il donne à l'assemblée générale une lecture du bâtiment que la somme des DPE individuels ne produit jamais. Les déperditions par les parties communes, la performance de l'installation collective de chauffage, les ponts thermiques structurels ne se voient qu'à cette échelle. C'est aussi la matière première du projet de PPT, qui doit estimer le gain de performance des travaux proposés.
Le fonds de travaux change de base quand le plan est adopté
Point technique souvent mal compris en assemblée. L'article 14-2-1 de la loi de 1965 impose un fonds de travaux aux copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation, à l'expiration d'un délai de dix ans suivant la réception des travaux de construction.
Le montant minimal de la cotisation annuelle est fixé à 2,5 % du montant des travaux prévus par le plan pluriannuel adopté et à 5 % du budget prévisionnel. En l'absence de plan adopté, seule la seconde référence s'applique. Adopter un plan n'allège donc pas la cotisation : il lui ajoute un plancher lié au coût des travaux programmés.
L'assemblée peut suspendre les versements lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel annuel, ou, lorsqu'un plan est adopté, lorsqu'il atteint la moitié du montant des travaux prévus. Les sommes versées restent acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur d'un lot.
DTG, PPT, DPE collectif : ce qui est obligatoire et ce qui ne l'est pas
| Document | Obligatoire quand | Portée |
|---|---|---|
| Projet de PPT | Immeuble d'habitation de plus de quinze ans, calendrier achevé au 1er janvier 2025 | Travaux nécessaires sur dix ans, coût, priorité, gain de performance |
| DPE collectif | Bâtiment d'habitation collective, permis déposé avant le 1er janvier 2013, calendrier achevé au 1er janvier 2026 | Performance énergétique du bâtiment, renouvelé tous les dix ans |
| DTG | Mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, ou injonction de l'autorité administrative | État apparent des parties communes, conformité, DPE, travaux à dix ans |
| Fonds de travaux | Dix ans après la réception des travaux de construction | Cotisation annuelle minimale, non remboursable au vendeur |
Projet de PPT
- Obligatoire quand
- Immeuble d'habitation de plus de quinze ans, calendrier achevé au 1er janvier 2025
- Portée
- Travaux nécessaires sur dix ans, coût, priorité, gain de performance
DPE collectif
- Obligatoire quand
- Bâtiment d'habitation collective, permis déposé avant le 1er janvier 2013, calendrier achevé au 1er janvier 2026
- Portée
- Performance énergétique du bâtiment, renouvelé tous les dix ans
DTG
- Obligatoire quand
- Mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, ou injonction de l'autorité administrative
- Portée
- État apparent des parties communes, conformité, DPE, travaux à dix ans
Fonds de travaux
- Obligatoire quand
- Dix ans après la réception des travaux de construction
- Portée
- Cotisation annuelle minimale, non remboursable au vendeur
Le DTG mérite d'être remis à sa place : il est facultatif dans la très grande majorité des copropriétés existantes. Il peut être voté volontairement en assemblée, et c'est parfois pertinent — mais le présenter comme une obligation générale, ce que font certains démarchages, est inexact.
Ce qu'il faut vérifier avant la prochaine assemblée
- 1
La date de réception des travaux de construction
C'est elle qui déclenche le délai de quinze ans du PPT et celui de dix ans du fonds de travaux, pas la date d'achat de votre lot ni celle de la mise en copropriété.
- 2
La date du permis de construire
Antérieur au 1er janvier 2013, le bâtiment doit un DPE collectif. Cette date figure au règlement de copropriété ou s'obtient auprès du service urbanisme de la commune.
- 3
Le nombre de lots à usage de logements, bureaux ou commerces
C'est ce décompte, et non le nombre d'appartements, qui déterminait la marche du calendrier. Les caves et parkings n'entrent pas dans le comptage retenu par la loi.
- 4
L'indépendance du prestataire
Le professionnel qui établit le projet de PPT doit être indépendant du syndic. Un devis présenté par le syndic lui-même, ou par une entité liée, appelle une vérification.
- 5
L'ordre des documents
Un projet de PPT construit sans DPE collectif ni relevé thermique sérieux produit une estimation de performance approximative. Faire réaliser le DPE collectif d'abord évite de payer deux fois le même travail de terrain.
Sources
Ces informations sont tirées des textes suivants, consultés le 7 septembre 2026 :
- Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — projet de plan pluriannuel de travaux, contenu, élaboration d'office par l'autorité administrative.
- Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — fonds de travaux.
- Article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 — calendrier d'entrée en vigueur du PPT.
- Article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 — calendrier d'entrée en vigueur du DPE collectif.
- Article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation — DPE des bâtiments d'habitation collective.
- Article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation — documents annexés à la promesse de vente d'un lot.
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 — compétences exigées pour établir le projet de PPT.
- Plan pluriannuel de travaux — fiche Service-Public.fr F36760 et Diagnostic technique global — fiche F32059.
Nous ne citons aucun coût de prestation dans cet article : il dépend de la taille de l'immeuble, de son équipement et de son accessibilité, et aucune grille réglementaire ne l'encadre.
Questions fréquentes
- Ma copropriété de 20 lots doit-elle un projet de plan pluriannuel de travaux ?
- Oui, si l'immeuble a plus de quinze ans depuis la réception des travaux de construction. L'article 171 de la loi Climat et Résilience a échelonné l'entrée en vigueur : 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2024 entre 51 et 200 lots, 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots au plus. Toutes les échéances sont donc passées.
- Que risque une copropriété qui n'a ni PPT ni DPE collectif ?
- Aucune amende n'est prévue par les textes. En revanche, l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'autorité administrative, dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, de demander le plan adopté ; à défaut de transmission sous un mois, elle peut l'élaborer ou l'actualiser d'office aux frais du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le PPT ou son projet figure parmi les documents à annexer à la promesse de vente d'un lot.
- Le DTG remplace-t-il le plan pluriannuel de travaux ?
- Ce sont deux documents distincts. Le diagnostic technique global n'est obligatoire que lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, ou sur injonction de l'autorité administrative. Un DTG en cours de validité concluant qu'aucun travaux n'est nécessaire dans les dix ans dispense toutefois du projet de PPT pendant sa durée.
- Le DPE collectif dispense-t-il chaque copropriétaire de son propre DPE ?
- Non. Le DPE collectif porte sur le bâtiment ; le DPE individuel reste requis pour vendre ou louer un lot. L'obligation de l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation vise les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, et le diagnostic se renouvelle tous les dix ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C.
- Adopter un PPT change-t-il le montant du fonds de travaux ?
- Oui. L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la cotisation annuelle minimale à 2,5 % du montant des travaux prévus par le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. En l'absence de plan adopté, la base est de 5 % du budget prévisionnel. Adopter un plan ne supprime donc pas la cotisation : il lui ajoute une seconde référence.